1

Если вы берете ипотечный кредит, то кредитный договор – это документ, который во многом определит состояние вашего личного бюджета на долгие годы вперед.

Это не тот документ, который можно подписать, не читая. Важнейшие пункты кредитного договора – сколько и за что вам предстоит платить, как и от чего вы будете застрахованы и что предусмотрено в случае какого-либо форс-мажора.

«Имею желание купить корову, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания», – так образно описывал печальное несовпадение желаний и возможностей герой популярного советского фильма.

Кредитный бум в России во многом разрешил эту проблему, существенно сузив зазор между желаниями и возможностями. Разумеется, за плату. Чтобы эта плата не превратилась в кабалу, в первую очередь, несем ответственность мы сами – те, кто подписывается в графе «заемщик». И даже несмотря на самую срочную потребность в деньгах, очень важно тщательно прочитать кредитный договор с банком до того, как он будет подписан, чтобы избежать неприятных сюрпризов после. Потому что после того, как вы поставите свою подпись на документах, обратной дороги не будет. А в случае какого-либо форс-мажора, останутся лишь сожаления и досада на свою собственную невнимательность.

С открытыми глазами

Кредитный договор – это практически завершающий шаг в довольно длинной цепочке предшествующих хлопот. Но по степени важности – отнюдь не последний. Это документ, который во многом определит условия вашей жизни на долгие годы вперед. Привлекательные, на первый взгляд, условия ипотеки при ближайшем рассмотрении могут оказаться замаскированными поборами. Истинные намерения банка станут ясны именно из кредитного договора.

«Читайте все, что написано самыми маленькими буквами», – не устают повторять эксперты по кредитному рынку. И они абсолютно правы: как показала практика, большинство претензий и обид заемщиков по отношению к банкам-кредиторам связано с тем, что клиенты не прочитали, или не обратили внимания на тот или иной пункт кредитного договора.

Все учатся на ошибках, только дураки – на своих, а умные на чужих. Вам, соответственно, выбирать для себя тот или иной вариант обучения.

Поэтому предпочтительнее прочитать кредитный договор еще до того, как вы начнете поиск жилья для покупки и понесете какие-либо расходы по запланированной сделке. Если в тексте договора вас что-то насторожит, лучше не пожалеть потраченного времени, отыграть назад и начать все сначала. Благо, выбор ипотечных предложений сегодня большой.

Деньги – вперед

Раз дело дошло до подписания кредитного договора, значит, можно с уверенностью заключить, что вас устраивают срок погашения ссуды и размер процентной ставки, которую придется платить за пользование заемными средствами.

Однако помимо процентов по кредиту, предстоят и другие расходы. Наиболее существенные траты связаны с выплатой единовременной комиссии за выдачу ипотечного кредита. Причем, величина комиссии в разных банках отличается на порядок, наиболее распространенный вариант –1% от суммы кредита, правда, ограниченная верхней и нижней планкой. Например, не мнее 10 тыс. рублей и не более 25 тыс. рублей. Впрочем, величина комиссии может составить и 4% от суммы кредита. Что называется, почувствуйте разницу. А еще размер комиссии может быть привязан не к сумме кредита, а к стоимости приобретаемого жилья – это тоже не одно и то же, особенно, если вы покупаете жилье с большим первоначальным взносом.

Другой нюанс – размер комиссии за выдачу кредита может варьироваться по вашему желанию обратно пропорционально процентной ставке по кредиту: чем больше комиссия, тем ниже будет ставка и наоборот. Этот момент надо как следует уяснить.

Прежде чем кредитный договор будет подписан, вам предстоят расходы на оценку приобретаемого жилья, на оплату услуг нотариуса по заверению документов, необходимых для получения кредита.

Так что имейте в виду: прежде чем получить ссуду в банке, придется раскошелиться самому. А то массированная реклама кредитов так затуманила головы населению, что многим кажется, что банки раздают деньги всем подряд – лишь бы взяли. Иной раз даже сделки срываются: приходит человек за кредитом и тут выясняется, что ему нечем оплатить комиссию за выдачу кредита, не говоря уже об оплате банковской ячейки или аккредитива – на руки заемщику наличные выдают крайне редко. Поэтому в некоторых банках, когда вы придете оформлять ипотеку, с вас возьмут подписку о том, что вы ознакомлены со всеми условиями кредитования. Но и после подписки, некоторые в ответ на просьбу оплатить комиссию все равно умудряются заявить сотрудникам банка: «А я не знал!».

Дополнительные расходы

Предоставляя ипотечный кредит, банки могут брать разные комиссии, и некоторые из них могу серьезно увеличить ваши расходы по обслуживанию кредита, хотя сразу вы этого можете и не понять. Это могут быть комиссии за обслуживание кредита или ведение ссудного счета, комиссии за конвертацию валюты – для тех, кто берет кредит в иностранной валюте. На первый взгляд эти комиссии невелики – какие-то доли процентна, но они взимаются ежмесячно или ежегодно на протяжении всего срока погашения кредита. Например, процентная ставка по кредиту равна 13% годовых, но в договоре указана комиссия за обслуживание счета в сумме 0,4%. И за цифрой маленькими буквами скромно указано – «ежемесячно». Для заемщика это дополнительные 4,8% в год, получается, что в действительности плата за кредит в этом банке на треть больше рекламируемой процентной ставки – 17,8% годовых.

Изучая кредитный договор, имеет смысл обратить внимание еще на одну тонкость. В ходе погашения кредита у заемщика может возникнуть необходимость изменить условия договора. Например, рефинансировать кредит под более низкий процент. Или заменить одного созаемщика другим <в связи с какими-то переменами в личной жизни. Или реструктуризировать кредит в связи с временной потерей доходов. Кредитный договор в подобных случаях может предусматривать дополнительные комиссии. Как правило, это небольшая сумма – около $100. Так что если вдруг в предложенном вам ипотечном договоре эта сумма значительно выше – это повод задуматься.

Что написано пером – не вырубить топором

У разных банков самое разное отношение к изменениям условий кредитного договора. Далеко не все дают разрешение на замену заемщика или залога. В отношении реструктуризации кредита могут быть предусмотрены самые разные условия. Один банк может предоставлять отсрочку по выплате кредита без всяких условий, другой потребует обязательного погашения процентов, согласившись обождать только с выплатой основного долга. Некоторые банки предоставляют довольно продолжительные отсрочки по выплате кредита в случае рождения у заемщика ребенка. Эти моменты тоже следует учитывать.

Условия досрочного погашения – еще один важный момент ипотечного договора. Банк не может запретить заемщику погасить долг по кредиту с опережением графика, но может поставить условия для внесения внеплановых платежей. Повсеместно распространено требование заранее предупреждать банк о том, что вы планируете внести досрочный платеж. В кредитном договоре должно быть указано, за сколько времени и в какой форме это делается. Также принято устанавливать лимит платежа: это может быть относительно небольшая сумма, а может быть и очень даже приличная, к примеру, не менее $2000. Поэтому, если вы планируете гасить кредит досрочно, внимательно изучите соответствующий пункт кредитного договора.

У ипотеки мелочей не бывает

Большинство специалистов, к которым портал 123Credit.Ru обратился с вопросом, на что в первую очередь надо обращать внимание в кредитном договоре, ответили просто: «На все! У ипотеки мелочей не бывает».

И все же имеет смысл подчеркнуть самые важные моменты.

1. Очень важно, чтобы график ваших платежей был документально зафиксирован (заверен подписями/печатью) и оформлен в виде приложения к договору ипотеки. Автора этих строк в одном из известных банков как-то взял кредит, не обратив внимания на отсутствие графика платежей в кредитном договоре. Банковский клерк просто рассказал, какую сумму в какой срок надо вносить. Через пару месяцев выяснилось, что он что-то напутал. И оказалось, что я вносил в банк недостаточную сумму и не вовремя. Пришлось уплатить штраф, благо, кредит был небольшой. В случае с ипотекой подобная оплошность может иметь куда более серьезные последствия.

2. Еще один важнейший момент – страховка. На российском ипотечном рынке установлены правила страхования, которые являются обязательными и для кредитора и для заемщика. Помимо этого, от вашего согласия на добровольное страхование тех или иных рисков может зависеть размер процентной ставки по кредиту. Поэтому проверьте, чтобы условия, связанные со страхованием, были четко прописаны в кредитном договоре.

3. Требования, которые банк предъявляет к заемщику и прописывает в договоре, носят не только финансовый характер. Не все знают, что обязанности заемщика перед банком после выдачи кредита не ограничиваются аккуратным погашением кредита. Обязательно придется регулярно предъявлять документ об оплате страховки, которую заемщик обязан иметь по условиям кредитного договора. Имейте в виду, что неустойка за ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по страхованию, а также иных обязательств, предусмотренных пунктами кредитного договора может обойтись вам в кругленькую сумму.

Также может потребоваться ежегодно предоставлять в банк справку по форме 2-НДФЛ, копию трудовой книжки, заверенную работодателем.

Еще одна обязанность заемщика состоит в том, чтобы с определенной периодичностью предоставлять для осмотра предмет залога, чтобы кредитор мог убедиться, что обеспечение по кредиту в целости и схоранности. Посмотрите, что говорится в кредитном договоре о таких проверках, мало ли какие странные фантазии могут быть у кредитора на этот счет. В идеале в кредитном договоре должны быть подробно описаны права и обязанности заемщика по отношению к купленному в кредит жилью.

4. Кредитный договор обычно предусматривает санкции за нарушение условий заключенного между банком и заемщиком соглашения. Для многих банков это законный повод «поживиться» за счет заемщика, проявляя достойную лучшего применения изобретательность. Поэтому следует обратить максимум внимания на детали – размер штрафов за просрочку платежей, пени на сумму просроченного долга, право банка устанавливать повышенную процентную ставку за просроченную задолженность или проценты на сумму начисленных штрафов.

Традиционно штраф за каждый календарный день просрочки составляет от 0,5% до 0,1% от суммы просроченного платежа. Если в предложенном вам договоре ипотеки указаны более значительные суммы – это опять же повод задуматься, стоит ли связываться с этим банком.

5. Еще более принципиально, при каких условиях банк оставляет за собой право расторгнуть кредитный договор, потребовать полного погашения кредита, а в случае неисполнения этого требования – отнять у заемщика предмет залога (то есть купленное в кредит жилье). Обычно в российских банках повторение просрочки платежей более трех раз в год расценивается как неисполнение кредитного договора. Это тоже должно быть четко прописано в договоре, дабы разовая просрочка не могла стать для банка повод для репрессивных действий.

6. Еще один важнейший момент, который должен быть отражен в кредитном договоре, – права и обязанности заемщика и кредитора в случае какого-либо форс-мажора. В жизни любого человека может случиться нечто, что сделает невозможным дальнейшую выплату ипотечного кредита. На даже ситуация форс-мажора может быть более-менее спокойно и цивилизованно решена. Другое дело, что для успешного разрешения возможный форс-мажор и способы его решения должны быть прописаны в ипотечном договоре. Обычно, в случае, если заемщик не может дальше платить и откровенно заявил об этом банку, ипотечная квартира продается, из вырученной суммы погашается остаток долга по кредиту. Если после этого остаются какие-то деньги, их получает заемщик. Право на продажу заложеной недвижимости может быть прописано, а может и не быть прописано в кредитном договоре. Разумеется, для заемщика предпочтительнее, что все точки над «и» были расставлены, и в кредитном договоре позиция банка была четко и ясно отражена во избежания неприятных сюрпризов в будущем.

И последнее — если вас не устраивают условия кредитного договора, лучше найти другого кредитора.