images-3

Застройщик своевременно не исполнил обязательства по передаче квартиры по договору долевого участия в строительстве. Как определяется период просрочки застройщика для целей взыскания неустойки в случае, когда акт приема-передачи долгое время не подписывался дольщиком по причине выявленных недостатков (дефектов) квартиры в построенном доме? По мнению застройщика, период его просрочки оканчивается с момента получения отказа подписать акт приема-передачи?

Ответ:

По договору об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства (дольщику) квартиру, качественные характеристики которой соответствуют оговоренным сторонами условиям договора, а также обязательным требованиям – санитарным и строительным правилам и нормам. В случае, когда застройщик предлагает подписать акт приема-передачи квартиры, в которой имеются недостатки, дольщик вправе отказаться принять такой результат работ и потребовать устранить недостатки. В данном случае поведение дольщика будет основанным на законе и не является злоупотреблением правом. А уже после устранения недостатков застройщиком, дольщик подпишет акт о принятии квартиры. Окончание периода просрочки застройщика в этом случае будет определяться датой подписания акта, а не днем получения отказа подписать такой акт.

На данный вопрос имеется также ответ в обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года. В п. 23 Обзора указано, что в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), — с другой.

В указанном пункте Обзора приведен пример из практики, когда акт приема-передачи квартиры передан на подпись дольщику в феврале 2011 года и подписан сторонами 6 июня 2011 года ввиду обнаруженных в квартире дефектов. Суд пришел к выводу о том, что обязательства по передаче квартиры не были исполнены застройщиком в предусмотренный договором срок и спорная квартира обоснованно не была принята истцом до июня 2011 года ввиду наличия в ней дефектов, устраненных впоследствии ответчиком. Суд удовлетворил исковые требования дольщика о взыскании неустойки за нарушение договорного срока передачи объекта долевого строительства за период до подписания акта приема-передачи, а также о компенсации морального вреда.